Выморочная квартира и добросовестный покупатель: позиция Верховного суда

Купил квартиру — государство ее изъяло через 8 лет. Реальная история покупателя из Москвы, которая дошла до Верховного суда.

Представь: ты покупаешь квартиру в Москве.

Наследство. Нотариус. Выписка из ЕГРН. Ипотека через банк.

Юридически — кристальная чистота.

Так сделал Алексей (имя изменено).

14 ноября 2011 года он зарегистрировал право собственности на купленную квартиру и спокойно жил 8 лет: платил ипотеку, делал ремонт, строил жизнь.

А в 2019 году ему приходит иск от Департамента городского имущества Москвы:

• завещание поддельное
• наследников не было
• квартира — выморочное имущество, значит, она должна быть передана городу;
• сделка купли-продажи недействительна;
• квартиру изъять.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций поддержали позицию чиновников и удовлетворили иск.

Аргумент?

«Покупатель был недостаточно осмотрителен. Продавец слишком быстро продал квартиру после вступления в наследство».

То есть:

• нотариусу верить нельзя;
• Росреестру — тоже;
• а покупатель должен быть экстрасенсом и детективом одновременно.

Вишенка на торте: даже если бы Алексей решил провести собственное расследование, это бы ему не помогло.

Проверить завещание на подлинность обычный человек не имеет возможности, это может сделать только нотариус.

Все практикующие нотариусы имеют доступ к внутренней базе данных нотариальных документов. Это дает нотариусу возможность проверить любой документ, удостоверенный другим нотариусом на предмет его подлинности и актуальности.

Но есть нюанс — нотариус не вправе разглашать информацию о завещаниях посторонним людям, не имеющим отношения к наследникам. Если бы Алексей пришел к нотариусу с просьбой проверить завещание, он бы ушел ни с чем.

Абсурд? Да.

Реальность? Тоже да.

Дело дошло до Верховного суда — и там внезапно включили логику.

ВС РФ сказал буквально следующее (по смыслу):

1. Квартира выбыла из владения города не «помимо их воли», а из-за бездействия чиновников.

У Москвы есть регламент выявления выморочного жилья.

Квартира почти год стояла пустой, никто не платил коммуналку, собственник умер — но город просто "проспал" её, и не предпринимал никаких действий, прямо предусмотренных этим регламентом.

2. Покупатель по умолчанию считается добросовестным.

Сергей сделал всё, что обязан был сделать нормальный человек:

• проверил ЕГРН
• проверил нотариальные документы
• заплатил рыночную цену
• оформил всё официально

Он не обязан проводить собственное расследование и «допрашивать» продавца.

3. Продажа квартиры вскоре после наследства — это нормально.

Это не признак мошенничества. Это жизнь.

4. Срок исковой давности — 3 года.

Город спохватился через 8 лет.

И даже не попросил его восстановить.

Итог:

Верховный суд отменил все решения нижестоящих судов и полностью отказал Департаменту в иске.

Алексей остался в своей квартире.

Источник:

п. 5 «Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2025)»

(утв. Президиумом ВС РФ 08.10.2025)