Покупка квартиры: почему расписки продавца мало — позиция Верховного суда

https://www.cian.ru/novosti-vs-vyrabotal-podhody-k-osparivaniju-sdelok-s-zhilem-344659/

В обзоре судебной практики Верховный суд сделал важнейший вывод, который напрямую влияет на безопасность сделок с недвижимостью.

Пункт 11 обзора касается расписки продавца — и это меняет подход к доказыванию в спорах о недействительности сделок.

В чём суть позиции Верховного суда

Если продавец на момент сделки не мог понимать значение своих действий (был признан недееспособным или невменяемым), то его собственноручная расписка в получении денег не является безусловным доказательством передачи средств.

Суды обязаны оценивать все обстоятельства в совокупности: дату расписки, указанную сумму, наличие противоречий с другими документами, а также фактические обстоятельства передачи денег.

Это означает, что покупатель, полагающийся только на расписку, рискует остаться и без квартиры, и без денег.

Практические выводы для покупателей

1. Сделки по доверенности требуют повышенного внимания

Доверенность — это рискованный инструмент. Даже если она оформлена у нотариуса и её можно проверить через реестр нотариальных действий (что я настоятельно рекомендую делать), это не даёт 100% гарантии. Основная опасность в том, что доверенность может быть признана судом недействительной впоследствии — например, если доверитель на момент её выдачи не понимал значения своих действий.

Именно такая ситуация была в деле, которое Верховный суд включил в обзор: доверенность признали недействительной, и действия представителя перестали создавать права и обязанности для продавца.

Покупатель, передавший деньги представителю, не смог их вернуть, потому что суд не признал расписку продавца достаточным доказательством.

2. Настаивайте на безналичном расчёте напрямую на счёт продавца

Идеальный вариант — аккредитив. Это письменное обязательство банка произвести платёж продавцу только после предоставления документов, подтверждающих выполнение условий сделки. Покупатель открывает аккредитив и вносит деньги, а продавец получает их только после регистрации перехода права собственности.

Важная опция: в условиях аккредитива можно прописать, что деньги перечисляются продавцу только после представления в банк подписанного акта приёма-передачи квартиры и передачи ключей покупателю.

Это дополнительная гарантия для покупателя, что он получит квартиру в том состоянии, в котором её осматривал.

Если собственник жилья находится в другой стране и не может присутствовать на сделке лично, аккредитив с такими условиями — самое безопасное решение.

3. Если продавец настаивает на наличных — действуйте с осторожностью

Продавец, который требует наличные по доверенности, — это повод насторожиться. Верховный суд прямо указал: если доверенность впоследствии признана недействительной, действия представителя не создают прав и обязанностей для продавца. Покупатель, передавший деньги представителю, может их не вернуть.

Если сделка заключается лично с продавцом (не по доверенности) и он настаивает на наличных, лучше использовать банковскую ячейку. Это обеспечивает контроль передачи денег. Так, в договоре купли-продажи условием передачи денег продавцу стоит прописать факт передачи покупателю квартиры по акту приёма-передачи, с одномоментной передачей ключей, после государственной регистрации перехода права собственности.

При передаче наличных обязательно возьмите с продавца расписку, полностью написанную от руки, с указанием:

• полных паспортных данных продавца и покупателя;
• точной суммы сделки прописью и цифрами;
• даты передачи денежных средств;
• паспортных данных свидетелей (минимум два человека). Это поможет «усилить силу расписки, как доказательства в суде, и в случае спора.

Кого лучше привлекать в качестве свидетелей?

Я рекомендую, чтобы хотя бы одним из свидетелей в расписке выступил близкий родственник продавца (супруг, совершеннолетние дети, родители) — т.к. это потенциальные наследники.

Именно поэтому их подпись в расписке, о том, что продавец действительно получил в их присутствии деньги по сделке, будет воспринято судом как убедительное доказательство.