Дело Долиной в Верховном суде: чем оно опасно для покупателей вторички

Отберут вашу квартиру или нет — уже сегодня решит Верховный суд.

В сети многие уже хлопают в ладоши: Полина Лурье «победила», «справедливость восстановлена», поскольку Лариса Долина публично пообещала, что уплаченные Полиной денежные средства якобы будут ей возвращены. Отличная картинка для заголовков. Плохая — для права, поскольку с помощью дела Долиной в РФ был создан фактически судебный прецедент, позволивший безнаказанно оставить сотни добросовестных покупателей на улице, а некоторых из них еще и с огромными долгами перед банком, поскольку квартиры были куплены ими за счет заемных средств, в ипотеку.

Потому что на самом деле Верховным судом разрешается не только дело Долиной и Лурье, а судьба покупателей квартир на вторичном рынке. На кону — устойчивость гражданского оборота рынка вторичного жилья. Того самого, благодаря которому люди вообще решаются покупать квартиры, а не хранить деньги под матрасом.

И эта проблема возникла задолго до дела Долиной. Просто теперь у неё появилось медийное лицо. Даже если Верховный Суд примет решение: «деньги вернуть покупателю» — проблему это не решит. Добросовестные покупатели вторичного жилья в этом случае как были под ударом, так и останутся. Сегодня — Долина, завтра — любая условная «бабушка», у которой получится доказать «задним числом» факт собственной невменяемости на момент сделки. Или даже, что гораздо опаснее для покупателя, просто факт «введения в заблуждение телефонными мошенниками» на фоне вменяемого состояния в момент сделки.

Право собственности в таком режиме — фикция.

Какое решение может принять Верховный суд, чтобы решить эту проблему?

Простая двусторонняя реституция (возврат каждой из сторон полученного ей по недействительной сделке) — это, на мой взгляд, не решение, а уход от проблемы. Если Верховный суд ограничится этим, рынок недвижимости получит сигнал: покупатель всегда крайний.

Для того, чтобы спасти рынок вторичного жилья, нужны чёткие и жёсткие ориентиры, примеры:

1. Заблуждение относительно природы сделки купли-продажи недвижимости — это не «я думал, что спасаю свои деньги» (см. ст. 178 ГК РФ)

Например, Верховный суд может дать нижестоящим судам разъяснение, что если человек понимал, что продаёт квартиру, но ошибался в мотивах («спасаю деньги», «меня напугали мошенники») — судам нельзя использовать это как основание для признания сделки недействительной по ст. 178 ГК РФ. На сегодняшний день, разделение мотива и природы сделки прямо следует из содержания ст. 178 ГК РФ, но суды общей юрисдикции почему-то делают вид, что не понимают разницы между мотивом и природой сделки. В данном случае, когда судебная практика в нижестоящих судах уже сформировалась, только Верховный суд может прекратить этот судебный произвол.

2. За обман продавца квартиры третьими лицами — покупатель не должен нести ответственности (см. ст. 179 ГК РФ)

Статья 179 ГК РФ не позволяет оспаривать сделки по мотиву обмана одной из сторон (продавца), если другая сторона (покупатель) не знала и не могла знать о факте такого обмана.

Покупатель не обязан отвечать за мошенников, которых он не знал и не мог знать. Перекладывать чужой обман на добросовестную сторону — это путь к правовому абсурду. Закон этого не допускает. Напомнить об этом было бы полезно тем, кто регулярно «забывает» читать ГК РФ.

3. Главное: невменяемость продавца должна быть очевидной другой стороне сделки (ст. 177 ГК РФ)

Что я жду от Верховного Суда — мои надежды и осторожный прогноз:

• Верховный суд признает, что нижестоящие суды неправильно применили к существующим правоотношениям положения ст. 178 ГК РФ (обман продавца);
• Укажет, что спор должен рассматриваться через призму ст. 177 ГК РФ (невменяемость);
• Направит дело на повторное рассмотрение в суд первой инстанции с конкретным вопросом: могла ли Полина Лурье, проявив должную степень осмотрительности, понимать, что Лариса Долина находится в невменяемом состоянии в момент сделки?

Если так получится — у нас будет не просто решение по конкретному судебному делу. Это будет огромным шагом к реальной защите прав добросовестных участников гражданского оборота.